Obowiązkowe przeglądy budynku wynikają z art. 62 Prawa budowlanego. Każdy budynek wymaga kontroli rocznej obejmującej instalację gazową i przewody kominowe, kontroli pięcioletniej z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej, a budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² dodatkowo kontroli półrocznych. Odpowiada właściciel lub zarządca obiektu.
W skrócie
- Przegląd roczny – co 12 miesięcy, każdy budynek
- Przegląd pięcioletni – co 5 lat, razem z badaniem instalacji elektrycznej i odgromowej
- Przegląd półroczny – do 31 maja i do 30 listopada, budynki powyżej 2000 m² zabudowy lub o dachu powyżej 1000 m²
- Kontrola doraźna – niezwłocznie po wichurze, ulewie, opadach śniegu, pożarze, powodzi lub wstrząsach
- Poza art. 62: urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice co roku, dźwigi pod dozorem UDT, kotły i klimatyzacja wg ustawy o charakterystyce energetycznej
- Odpowiedzialność: właściciel lub zarządca – zawsze, także gdy przegląd zlecono firmie zewnętrznej
- Wynik: wpis do książki obiektu budowlanego w ciągu 7 dni od kontroli
Spis treści
- Jakie przeglądy budynku są obowiązkowe
- Przegląd roczny
- Przegląd pięcioletni
- Przegląd półroczny
- Kontrola doraźna
- Czyszczenie przewodów kominowych
- Przeglądy spoza art. 62: ppoż., UDT, kotły, klimatyzacja
- Kto odpowiada za przeglądy
- Protokół z przeglądu – co musi zawierać
- Co grozi za brak przeglądu
- Gdzie zapisać wynik: książka obiektu i c-KOB
- Harmonogram przeglądów – jak go ułożyć
- FAQ
Dlaczego terminy przeglądów nie są formalnością?
Zaniedbany przegląd kominowy i gazowy to nie jest ryzyko papierowe. Od początku sezonu grzewczego do 12 stycznia 2026 r. Państwowa Straż Pożarna odnotowała 1 735 interwencji związanych z tlenkiem węgla w budynkach mieszkalnych — 31 osób zmarło, a 669 uległo zatruciu. W samym okresie od 1 października do 12 listopada 2025 r. strażacy odnotowali 1 026 pożarów sadzy w kominach.
Z analiz Komendy Głównej PSP wynika, że główną przyczyną zatruć czadem i powiązanych z nimi pożarów jest niesprawność lub nieprawidłowa eksploatacja przewodów kominowych wentylacyjnych, spalinowych i dymowych oraz samych urządzeń grzewczych. ppoz
Źródło: dane Państwowej Straży Pożarnej, sezon grzewczy 2025/2026. Dane aktualizujemy co sezon.
Jakie przeglądy budynku są obowiązkowe?
| Rodzaj kontroli | Jak często | Co obejmuje | Kogo dotyczy | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|---|
| Roczna | raz w roku | elementy narażone na warunki atmosferyczne, instalacje ochrony środowiska, instalacja gazowa, przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) | wszystkie budynki; domy jednorodzinne w zakresie gazu i kominów | art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego |
| Pięcioletnia | raz na 5 lat | stan techniczny i przydatność do użytkowania, estetyka obiektu i otoczenia, badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej | wszystkie budynki | art. 62 ust. 1 pkt 2 |
| Półroczna | do 31 maja i do 30 listopada | zakres kontroli rocznej | powierzchnia zabudowy > 2000 m², obiekty o powierzchni dachu > 1000 m² | art. 62 ust. 1 pkt 3 |
| Doraźna (bezpiecznego użytkowania) | niezwłocznie po zdarzeniu | uszkodzenia mogące zagrażać życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku | po wichurze, ulewie, śniegu, pożarze, powodzi, osuwisku, wstrząsach | art. 62 ust. 1 pkt 4 |
| Urządzenia ppoż. i gaśnice | nie rzadziej niż raz w roku | sprawność gaśnic, hydrantów, oświetlenia awaryjnego, oddymiania, sygnalizacji pożaru | obiekty wyposażone w te urządzenia | rozporządzenie MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków |
| Węże hydrantów wewnętrznych | co najmniej raz na 5 lat | próba ciśnieniowa na maksymalne ciśnienie robocze | budynki z hydrantami wewnętrznymi | jw. |
| Dźwigi osobowe i towarowe | badania okresowe i konserwacja w terminach wyznaczonych przez UDT | sprawność i bezpieczeństwo urządzenia | budynki z windami i innymi urządzeniami pod dozorem technicznym | ustawa o dozorze technicznym |
| Kotły grzewcze | co 2, 4 lub 5 lat — zależnie od mocy i paliwa | kontrola efektywności energetycznej źródła ciepła | kotły od 20 kW mocy nominalnej | ustawa o charakterystyce energetycznej budynków |
| Klimatyzacja | co najmniej raz na 5 lat | kontrola efektywności energetycznej systemu | systemy o mocy chłodniczej powyżej 12 kW | jw. |
Po każdej kontroli półrocznej właściciel lub zarządca zawiadamia organ nadzoru budowlanego o jej przeprowadzeniu.
Przegląd roczny, co dokładnie trzeba sprawdzić?
Kontrola roczna obejmuje 3 obszary:
- Elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania: elewacja, dach, rynny, balkony, obróbki blacharskie.
- Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska m.in. zbiorniki bezodpływowe, separatory, instalacje odprowadzania ścieków.
- Instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budownictwa zagrodowego i letniskowego są zwolnieni z dwóch pierwszych punktów na podstawie art. 62 ust. 2. Nie są zwolnieni z kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych, ta obowiązuje co roku, bez wyjątku.
Kto może wykonać kontrolę:
| Zakres | Wymagane kwalifikacje |
|---|---|
| Przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne w budynkach do 30 m) | mistrz kominiarski |
| Przewody przemysłowe i kominy powyżej 30 m | osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności |
| Instalacja gazowa | osoba z uprawnieniami do dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji gazowych |
| Pozostały zakres kontroli rocznej | osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności |
Jeśli wykonujesz przeglądy zawodowo, zobacz, jak wygląda wystawianie protokołów bezpośrednio z telefonu, bez przepisywania z kartki: Strefa Wykonawcy
Przegląd pięcioletni – tu najczęściej jest luka
Kontrola pięcioletnia bywa mylona z roczną, bo obie dotyczą „stanu technicznego“. Różnica jest zasadnicza: pięcioletnia ocenia przydatność obiektu do dalszego użytkowania, estetykę obiektu i jego otoczenia oraz obejmuje badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Badanie instalacji elektrycznej w zakresie kontroli pięcioletniej obejmuje:
- sprawność połączeń i stan osprzętu
- zabezpieczenia i środki ochrony przed porażeniem
- rezystancję izolacji przewodów
- uziemienia instalacji i aparatów
Czy dom jednorodzinny też podlega kontroli pięcioletniej? Tak. Zwolnienie z art. 62 ust. 2 dotyczy wyłącznie kontroli rocznej w zakresie lit. a i b. Punkt o kontroli pięcioletniej nie został nim objęty, więc obowiązek pozostaje. To punkt, który bywa kwestionowany w praktyce, ale z brzmienia przepisu wynika jednoznacznie.
To jedna z najczęściej pomijanych kontroli w budynkach wielorodzinnych. Ponieważ nie przeprowadza się jej co sezon, łatwo przeoczyć jej termin, a zaniedbanie często wychodzi na jaw dopiero podczas kontroli nadzoru budowlanego.
Przegląd półroczny – kiedy powierzchnia przesądza
Dwa razy w roku, w terminach do 31 maja i do 30 listopada, kontroli podlegają:
- budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m²
- inne obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²
Zakres jest taki sam jak w kontroli rocznej w części dotyczącej elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Kluczowa różnica proceduralna: po każdej takiej kontroli trzeba zawiadomić organ nadzoru budowlanego. Brak zawiadomienia jest osobnym uchybieniem, nawet jeśli kontrola się odbyła.
Dotyczy to typowo hal, magazynów, galerii, obiektów produkcyjnych i dużych budynków użyteczności publicznej.
Zarządzasz halą, magazynem albo obiektem komercyjnym z własnym parkiem urządzeń? Zobacz, jak wygląda rejestr urządzeń z harmonogramem w jednym systemie: ePrzeglądy dla biznesu
Kontrola doraźna, po każdym zdarzeniu
Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu przeprowadza się każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, które mogą spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Dotyczy to m.in.:
- silnych wiatrów i wichur
- intensywnych opadów deszczu lub śniegu
- pożaru i powodzi
- osuwisk ziemi, wstrząsów sejsmicznych, zjawisk lodowych
- wyładowań atmosferycznych
Kontrolę trzeba wykonać niezwłocznie, a nie przy okazji najbliższego przeglądu rocznego.
Czyszczenie przewodów kominowych – osobny obowiązek
Przegląd to nie to samo co czyszczenie. Częstotliwość czyszczenia reguluje rozporządzenie MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów:
| Rodzaj paleniska / przewodu | Jak często |
|---|---|
| Paleniska na paliwo stałe (węgiel, drewno, pellet) | co najmniej raz na 3 miesiące |
| Paleniska na paliwo ciekłe i gazowe | co najmniej raz na 6 miesięcy |
| Przewody wentylacyjne | co najmniej raz w roku |
Czyszczenie wykonuje osoba z kwalifikacjami kominiarskimi. Z czynności sporządza się protokół. To on jest dowodem przy kontroli i przy ewentualnym postępowaniu ubezpieczeniowym.
Przeglądy spoza art. 62, o których najczęściej się zapomina
Urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice
Przeglądy techniczne i czynności konserwacyjne wykonuje się w okresach wskazanych przez producenta, nie rzadziej jednak niż raz w roku. Dotyczy to gaśnic, hydrantów wewnętrznych, instalacji oddymiania, oświetlenia awaryjnego, systemów sygnalizacji pożarowej, drzwi i klap przeciwpożarowych.
Dodatkowo węże hydrantów wewnętrznych poddaje się próbie ciśnieniowej co najmniej raz na 5 lat na maksymalne ciśnienie robocze.
Dźwigi i urządzenia pod dozorem technicznym
Windy osobowe i towarowe, dźwignice, zbiorniki ciśnieniowe i inne urządzenia techniczne podlegają badaniom okresowym Urzędu Dozoru Technicznego oraz konserwacji wykonywanej przez osoby z uprawnieniami UDT, w terminach wynikających z przepisów o dozorze technicznym. Decyzja zezwalająca na eksploatację traci ważność po upływie terminu badania eksploatacja urządzenia bez ważnej decyzji jest wykroczeniem.
Kotły i źródła ciepła
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakłada obowiązek okresowej kontroli efektywności energetycznej źródeł ciepła. Częstotliwość zależy od mocy i rodzaju paliwa:
| Rodzaj źródła ciepła | Jak często |
|---|---|
| Kotły o mocy 20–100 kW | co najmniej raz na 5 lat |
| Kotły powyżej 100 kW na paliwo stałe lub ciekłe | co najmniej raz na 2 lata |
| Kotły powyżej 100 kW na paliwo gazowe | co najmniej raz na 4 lata |
Klimatyzacja
Systemy klimatyzacji o mocy chłodniczej powyżej 12 kW podlegają kontroli efektywności energetycznej co najmniej raz na 5 lat. To obowiązek niezależny od art. 62 Prawa budowlanego i rośnie w zasobie mieszkaniowym razem z liczbą montowanych klimatyzatorów.
Kto odpowiada za przeglądy?
Obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i poddawania go kontrolom spoczywa na właścicielu lub zarządcy (art. 61 Prawa budowlanego). W praktyce:
| Typ obiektu | Kto odpowiada |
|---|---|
| Dom jednorodzinny | właściciel |
| Wspólnota mieszkaniowa | zarząd wspólnoty lub zarządca na podstawie umowy |
| Spółdzielnia mieszkaniowa | spółdzielnia |
| Zasób komunalny | ZGM lub jednostka wskazana przez gminę |
| Obiekt komercyjny | właściciel albo zarządca zależnie od zapisów umowy najmu lub zarządzania |
| Place zabaw i mała architektura | właściciel lub zarządca terenu |
Zlecenie przeglądu firmie zewnętrznej nie przenosi odpowiedzialności. Przed nadzorem budowlanym odpowiada właściciel lub zarządca. Wykonawca odpowiada za rzetelność samej kontroli, nie za to, czy w ogóle się odbyła.
Odpowiadasz za kilkadziesiąt lub kilkaset budynków? Zobacz, jak wygląda panowanie nad terminami, dokumentacją i zgłoszeniami w jednym miejscu: Strefa Zarządcy
Zarządzasz placami zabaw, siłowniami plenerowymi albo małą architekturą? Kontrole wyposażenia mają własne zasady wynikające z normy PN-EN 1176: EPMA
Protokół z przeglądu – co musi zawierać
Protokół jest jedynym dowodem, że kontrola się odbyła. Powinien zawierać:
- Dane obiektu – adres, numer działki, oznaczenie budynku lub lokalu
- Rodzaj i zakres kontroli, ze wskazaniem podstawy prawnej
- Datę przeprowadzenia kontroli
- Dane osoby kontrolującej – imię, nazwisko, numer uprawnień lub kwalifikacji, podpis
- Dane właściciela lub zarządcy
- Opis stanu technicznego kontrolowanych elementów i instalacji
- Wykaz stwierdzonych nieprawidłowości – konkretnie, z lokalizacją
- Zakres niezbędnych robót remontowych i zalecany termin ich wykonania
- Odniesienie do poprzedniej kontroli, czy wcześniejsze zalecenia zostały wykonane
- Załączniki – dokumentacja fotograficzna, protokoły badań, szkice
Najczęstsze braki, które nadzór budowlany kwestionuje: brak numeru uprawnień, brak podpisu, ogólnikowy opis nieprawidłowości bez wskazania lokalizacji oraz brak odniesienia do zaleceń z poprzedniego przeglądu.
Co grozi za brak przeglądu?
| Konsekwencja | Podstawa i zakres |
|---|---|
| Grzywna za nieprzeprowadzenie kontroli | art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego – wykroczenie, karane grzywną, także mandatem nakładanym przez organ nadzoru budowlanego |
| Odpowiedzialność karna | art. 91a – kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym lub użytkuje go niezgodnie z przepisami, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku |
| Nakaz usunięcia nieprawidłowości | decyzja nadzoru budowlanego, z terminem; przy zagrożeniu nakaz opróżnienia obiektu lub wyłączenia z użytkowania |
| Odmowa wypłaty odszkodowania | ubezpieczyciel może zakwestionować wypłatę, jeśli szkoda ma związek z zaniedbanym obowiązkiem kontrolnym |
| Odpowiedzialność cywilna i karna za skutki zdarzenia | zaczadzenie, wybuch gazu, pożar, porażenie prądem, zawalenie elementu konstrukcji |
Przy kontroli organ nadzoru budowlanego może żądać okazania protokołów i książki obiektu budowlanego. Brak dokumentu jest traktowany tak samo jak brak przeglądu, nawet jeśli przegląd faktycznie się odbył.
Gdzie zapisać wynik przeglądu: książka obiektu i c-KOB
Wynik każdej kontroli trafia do książki obiektu budowlanego, a wpis należy wykonać w ciągu 7 dni od przeprowadzenia kontroli. Książka może być prowadzona papierowo albo cyfrowo w systemie c-KOB prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
Uwaga, w sieci krąży nieaktualna data. Przez lata powtarzano, że wszystkie książki obiektu muszą trafić do c-KOB do 1 stycznia 2027 r. Nowelizacja Prawa budowlanego z 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1847), obowiązująca od 7 stycznia 2026 r., przesunęła ten termin o pięć lat.
| Sytuacja obiektu | Co obowiązuje |
|---|---|
| Papierowa książka założona przed 1 stycznia 2024 r. | można prowadzić papierowo do 31 grudnia 2031 r. |
| Książka zakładana od 1 stycznia 2024 r. | wyłącznie cyfrowo, w systemie c-KOB |
| Nowy obiekt oddawany do użytkowania | wpis do c-KOB w ciągu 30 dni od pozwolenia na użytkowanie |
| Od 1 stycznia 2032 r. | wszystkie książki obiektu prowadzi się wyłącznie cyfrowo |
Harmonogram przeglądów jak go ułożyć, żeby nic nie wypadło
Większość pominiętych przeglądów to nie zaniedbanie, tylko arytmetyka. Przy kilkudziesięciu budynkach i kilku rodzajach kontroli o różnej częstotliwości liczba terminów do upilnowania idzie w setki.
Minimum, które powinno działać:
- Jedna lista obiektów – każdy budynek z przypisanym zestawem obowiązkowych kontroli
- Data ostatniego przeglądu i wyliczony termin następnego, dla każdego rodzaju kontroli osobno
- Wyprzedzenie – przypomnienie co najmniej 60 dni przed terminem, bo tyle zajmuje umówienie wykonawcy w sezonie
- Status – wykonany, w trakcie, zaległy
- Protokół podpięty pod budynek, nie pod skrzynkę mailową
- Osobna ścieżka dla kontroli półrocznych, razem z zawiadomieniem nadzoru budowlanego
- Przegląd listy przed sezonem – wrzesień dla kominiarskich i gazowych, wiosna dla elementów narażonych na warunki atmosferyczne
Przy jednym budynku wystarczy kalendarz. Przy kilkudziesięciu Excel zaczyna być źródłem błędów, bo nikt nie przelicza terminów ręcznie w sposób powtarzalny.
Zobacz, jak wygląda automatyczne wyliczanie terminów i przypomnienia dla całego zasobu: ePrzeglądy
Źródła
- Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (art. 61, 62, 91a, 93)
- Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1847)
- Rozporządzenie MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów
- Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków
- Ustawa o dozorze technicznym
- Dane statystyczne Państwowej Straży Pożarnej, sezon grzewczy 2025/2026
- Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – system c-KOB
Dodaj komentarz